Kan Proptech sikre, at ejendomsporteføljen bliver sund, grøn og værdifuld?

Somme tider fremstilles Proptech som en frelsende engel, der kommer og fikser det hele og får brugere, teknik og bygning til at spille sammen i smuk harmoni. Så enkelt er det nok ikke.
Brødtekst

En bygnings faktiske miljøbelastning skyldes en kombination af bygningens faktiske brug, tekniske installationer og klimaskærm. Det er det svageste led i kæden, som sætter niveauet. Hvis de tekniske installationer styres forkert, hjælper det ikke, at brugerne er dydsmønstre og klimaskærmen tiptop. Tilsvarende kan ringe brugeradfærd få den grønneste bygning til at levere et stort klimaaftryk.

Smart teknologi kan – når det bruges rigtig – være lommelygten, som sætter fokus på de svage led og samtidig kvalitetssikrer en ejendomsporteføljes faktiske performance. I dag tøver mange med at gennemføre større renoveringer, fordi projekter sjældent leverer de lovede besparelser. Her kan Proptech være med til at skabe et gunstigere investeringsklima ved at reducere usikkerheder og bane vej for garantiordninger.

Er et mærke en garanti for at en bygning er grøn?

Energimærkning og DGNB’s nye mærkning for bygningsdrift samler viden og forslag om de pågældende bygninger. Men betyder det, at alt er godt og grønt, hvis karakteren er i top?

Nej, men det er relevant og interessant.

Med mærker er det vigtigt at huske præmissen. Energimærkning er oprindelig tænkt som et redskab ifm. ejendomshandel, hvor køberen har fokus på bygningens tekniske installationer og klimaskærm. Mærket forholder sig ikke til, om driften er god, eller om brugerne opfører sig hensigtsmæssigt. Argumentet er, at ejendommen skal sælges, og nye brugere er på vej ind.

Jeg havde engang en bil, som ifølge mærkningen kørte 25 km per liter. Med mig bag rattet blev det til sølle 18 km. Det var da en god og skrap respons fra bil til chauffør, om han ikke var i stand til at udnytte bilens fulde tekniske potentiale.

Min påstand er, at et mærke for en bygning vil have en langt større relevans for både nuværende og fremtidige brugere, hvis det også forholdt sig til - og gav respons på – brugernes adfærd og det faktiske samlede forbrug.

En kontorbygning kan få topkarakter, selv om bygningens samlede energiforbrug ligger over landsgennemsnittet. Forklaring: Energiforbrug knyttet til brugernes apparater og udstyr holdes nemlig helt ude af regnskabet for selve bygningen. Det giver nogle gange lidt signalforvirring, når en samlet CSR-strategi skal kommunikeres. Er bygningen grøn og arbejdspladsen sort?

Firmaet IC-Meter og Cowi er gået sammen om at udvikle konceptet ’Cloudbaseret Bygnings Diagnose’ – et it-værktøj til fjerndiagnosticering og fortløbende overvågning af bygningers brugsmønster, indeklima og faktiske forbrug.

Konceptet, som er støttet af Energistyrelsen, skal give ejendomsbranchen et ressourceeffektivt værktøj til automatisk månedsrapportering. KPI’er giver driften og brugere klar besked om bygningens faktiske anvendelse og forbrug med udpegning af de svage led i kæden.

Nej, det nye koncept erstatter ikke et DGNB-mærke eller værdien af en energikonsulents søgen efter sparemuligheder. Den cloudbaserede bygningsdiagnose har et andet primært sigte. Det drejer sig ikke om at lave en rapport hvert 3. eller 10. år, men om at gøre viden om en bygnings faktiske performance synlig i dagligdagen og en integreret del i den fortløbende ejendomsforvaltning.

Omvendt giver konceptet et datagrundlag, som gør det væsentlig enklere at lave mærker, da der foreligger informationer om bygningens udnyttelse, indeklima, teknik, klimaskærm og forbrug.

Kan Proptech aktivere brugerne?

Vi bygger huse, som skal matche brugernes behov mht. plads, design, service og et godt indeklima. I det lys kan det undre, at vi har en så ringe tradition for at informere om bygningernes faktiske virke og lytte på brugernes kommentarer og forslag.

Her rummer Prop Tech en mulighed for en forbedret dialog med brugerne med langt større
åbenhed. Lad os lige se på ét eksempel.

Månedsrapportering og fair månedsafregning via huslejen

Landsbyggefonden gennemfører en række projekter, som skal aktivere brugerne i den almene sektor. Et vigtigt omdrejningspunkt her er informative månedsrapporter til lejerne om faktisk indeklima og forbrug. Månedsrapporter og afregning gør konsekvenser af brugernes adfærd og forbrug synlig og kontant.

Når en måned er udløbet, bliver forbruget straks og endeligt opgjort, hvor betalingen trækkes i den efterfølgende måned. Aconto er død. Fuld integration via åbent API betyder, at de store ERP-systemer står klar med automatisk månedsafregning via huslejen.

Det demonstrationsprojekt, som har skabt størst debat, er 'dynamisk varmeregnskab', som introducerer en ny og mere retfærdig fordeling af en boligafdelings fælles varmeudgifter. I dette koncept betaler lejerne for den reelle kerneydelse – det målte indeklima. Hvis brugeren vælger en anbefalet stuetemperatur og sikrer god udluftning, er betalingen lav. Til gengæld skal der betales ekstra, hvis temperatur, luftfugtighed og CO2-koncentration afviger fra SBI’s anbefalinger.

Hvorfor fravælge de traditionelle fordelingsregnskaber med målere på de enkelte radiatorer?

Svaret er ganske enkelt. Det animerer til et ringere indeklima og er unfair mht. fordeling af udgifter beboerne imellem.

Den første grund er, at den nuværende form for varmefordelingsregnskab giver et økonomisk incitament til at skrue kraftigt ned for varmen og begrænse ventilationen. Forståeligt, men den slags adfærd betyder, at nogle lejere med ringe økonomi skaber fugtproblemer og skimmelsvamp til gene for dem selv og bygning.

Den anden grund handler om fair afregning. Lejligheder udveksler store mængder varme med naboerne. Hvis du blot har det lidt koldere end naboerne, kan du hente op til 70 procent af varmen fra naboernes radiatorer. De er lige så gode som dine, og så er det gratis. Godt for egen økonomi, men skidt for det gode naboskab.

Hvor galt det kan gå med traditionelt varmefordelingsregnskab, illustrerer prof. Lars Gunnarsens og postdoc Rune Korsholm Andersens midtvejsevaluering af Landsbyggefondens demonstrationsprojekt 'Dynamisk varmeregnskab'.

dynamisk varmeregnskab
Midtvejsevaluering af 'Dynamisk varmeregnskab' juni 2020, SBS Svendborg/DOMEA
Illustration: Lars Gunnarsen, Aalborg Universitet og Rune Korsholm Andersen, Danmarks Tekniske Universitet

I figuren til højre er stuetemperatur og årlig betaling for varme (kr./m2 ) stillet over for hinanden i en boligafdeling i Svendborg. Stuetemperaturen svinger imellem 19 og 25°. Det kan dog slet ikke hamle op imod betalingen, der varierer imellem 20 kr./m2 til 270 kr./m2 pr. år – en faktor 13 til forskel!

Hvad betyder det? Det betyder, at betalingen slet ikke afspejler ydelsen – brugernes stuetemperatur.

Lad mig formulere det på en anden måde. Hvis du kan vælge imellem to lejligheder på 80 m2, som har 22° C, vil du så vælge den lejlighed, som sidste år havde en årlig varmeregning på 2.000 kr. eller den på 12.000 kr.?

I det nye koncept 'Dynamisk varmeregnskab' følger betalingen den målte temperatur og luftkvalitet. Når en lejer sætter temperaturen op, stiger betaling med ca. 7 procent pr. grad, hvilket afspejler afdelingens ekstra omkostning ved et forhøjet varmeforbrug. Kort sagt, fair intern afregning.

Hvad begrænser udbredelsen af Proptech?

De 'nye' måle- og cloudkoncepter kan virke anderledes, men det er forkert at karakterisere
markedsudbuddet som umodent og fyldt med uprøvet teknologi. Flere koncepter har været i brug i mange år.

Nej den største hindring er, at ejendomsbranchen er tøvende med at tage nye koncepter i brug, hvor gevinsterne høstes ved at ændre på vante processer og roller. Det er fint nok med et materiale, som erstatter et andet, for eksempel tagplader, som bliver til solceller. Men når mulighederne for at involvere brugerne, gøre bygningens drift synlig, tage cloud-tjenester i brug eller effektivisere økonomi-administrationen er markedet generelt tøvende.

Men forhåbentlig er der ejendomsejere og -administratorer, som hverken er bange for at nytænke arbejdsgange eller anvende smart teknologi.